Deutschlands verkorkste Wohnungspolitik? Gastautoren bei Bastian & Witt

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Gibt es ein Recht auf bezahlbaren Mietraum in der Innenstadt? Und nimmt der Staat seine Rolle bei der Wohnungspolitik sinnvoll wahr – etwa mit der Mietpreisbremse? Besser schwach gebremst, als gar nicht, meint unser Gastautor Stefan Böltes. Der 1966 in Bremerhaven geborene Sozialdemokrat ist seit 30 Jahren in unterschiedlichen Funktionen in seiner Partei aktiv. Seit 16 Jahren ist er Bezirksverordneter im Berliner Bezirk Tempelhof-Schöneberg; unter anderem war er wirtschafts- und stadtentwicklungspolitischer Sprecher seiner Fraktion sowie Vorsitzender des Wirtschafts- und des Hauptausschusses. Nach der letzten Kommunalwahl wurde er 2016 zum Vorsteher der Bezirksverordnetenversammlung gewählt. Beruflich ist der Jurist seit 2001 Referent der SPD-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus.

Lieber schwach gebremst – als gar nicht

von Stefan Böltes

„Ich glaube, wir müssen uns davon verabschieden, dass Berlin für alle bezahlbar bleibt. Wenn ich es mir nicht mehr leisten kann, egal, ob wegen wirtschaftlicher Einbußen oder einer Mieterhöhung, dann muss ich das akzeptieren. Es gibt kein Naturgesetz, das mir das Recht gibt, für immer in meiner vertrauten Umgebung zu bleiben.

Natürlich hat dieses Zitat von Carsten Brückner seinen Widerhall in den sozialen Netzwerken gefunden. Erstaunlicherweise hielt sich die typische Empörung aber in überschaubaren Grenzen; die Mehrzahl der Kommentatoren blieb in der Debatte sachlich. Brückner, Landesvorsitzender von Haus und Grund in Berlin, hatte sich in einem Interview mit dem Berliner Tagesspiegel zu mietrechtlichen Maßnahmen der Bundesregierung geäußert und vor allem kritisiert, dass durch diese insbesondere Kleinvermieter in unzulässiger Weise gegängelt würden. Darüber kann man sicher trefflich streiten. Die oben zitierte Kernaussage, die sich auf die meisten Großstädte in Deutschland übertragen ließe, lässt aber einen tieferen Einblick in die Motivlage dieses Lobbyisten zu. Er will Geld verdienen, und dabei keinen Grenzen ausgesetzt sein.

Das Mietrecht schützt die Schwächeren

Das Mietrecht ist – wie andere Rechtsgebiete auch – der strengen Privatautonomie des BGB durch eine Vielzahl von Sonderregelungen zumindest teilweise entzogen. Das ist auch gut so: in aller Regel sind die Mieter die schwächeren Vertragspartner; ein freies Aushandeln von Vertragsbedingungen ist quasi ausgeschlossen. Die Entscheidung des Gesetzgebers, ein Regelkorsett zu schaffen (und dies im Laufe der Jahre und Jahrzehnte immer enger zu schnüren) ist daher richtig. Menschen brauchen eine angemessene, lebenswürdige Unterkunft und deshalb ist das Mietrecht von so großer Bedeutung.

Die jüngste Mietrechtsreform, die derzeit im Bundestag beraten und voraussichtlich Anfang 2019 in Kraft treten wird, wird diesem politischen Anspruch durchaus gerecht. Es hilft Mietern, wenn sie ein Auskunftsrecht über die Miethöhe ihrer Vorgänger erhalten. Denn nur so ist es ihnen überhaupt möglich, eine etwaige unzulässige Miethöhe zu ermitteln. Es hilft Mietern, wenn die Modernisierungsumlage von 11 auf 8% der Kosten gesenkt werden kann (und der Vermieter sich seine Kosten über einen längeren Zeitraum vom Mieter zurückholen kann), weil es die Mietsteigerung auf ein Minimum beschränkt. Deswegen ist die Verschärfung der Mietpreisbremse zum jetzigen Zeitpunkt eine richtige und wichtige Maßnahme.

Fehlentwicklungen der letzten 25 Jahre

Die Antwort auf die Frage, wie günstiger Wohnraum geschaffen werden kann, ist sie allerdings nicht. Das gehört zur Wahrheit dazu. Wie übrigens auch die Realität der letzten 25 Jahre: Bund, Länder und Kommunen verscherbeln im großen Stil Wohnungsbestände; ganze Wohnungsbaugesellschaften gehen aus kommunaler über in private Hand. Demographische Entwicklungen sind nicht in erforderlichem Maße erkannt worden. Beispiel Berlin: dort ging man Anfang der neunziger Jahre von einem massiven Zuzug in Millionenhöhe aus. Der blieb vorerst aus, die Bevölkerung ging sogar leicht zurück, so dass auf dem Wohnungsmarkt plötzlich das Angebot die Nachfrage deutlich überstieg.

Wer bis vor etwa 10 Jahren in Berlin eine Wohnung suchte, hatte daher eine recht große Auswahl, für Mieter waren Wohnungsbesichtigungen wirkliche Besichtigungen und keine Massenabfertigungen, bei denen Makler und Verwalter nur Schufa-Auskünfte und Gehaltsnachweise anforderten und im Übrigen großzügig gestatteten, sich die Wunschwohnung wenigstens im Pulk anzusehen. Da war es natürlich verlockend, sich vom Wohnungsbestand zu trennen. Unglücklicherweise wurden in diesem Zusammenhang nicht nur Plattenbauten platt gemacht, sondern auch Wohnungsunternehmen im großen Stil an private Investoren verkauft. Nach dem das Land 2003 aus der Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau ausgestiegen war, wurde 2004 noch die landeseigene Wohnungsgesellschaft GSW verkauft. Seit dem Jahr 2000 wurde der ohnehin schon reduzierte öffentliche Wohnungsbestand um weitere 100.000 auf nunmehr rd.294.000 Wohnungen gesenkt, von denen lediglich rund 95.000 Sozialwohnungen sind.

Öffentliche Mittel gegen überzogene Profiterwartungen

Und dann war plötzlich alles anders: es zogen deutlich mehr Menschen nach Berlin als zuvor und die Politik reagierte erst mit erheblicher Verspätung. Ob eine frühere Reaktion viel mehr gebracht hätte, darf allerdings bezweifelt werden: wer einen Großteil der Instrumente aus der Hand gibt, darf sich nicht wundern, wenn eine Operation mit bloßen Händen zum Scheitern verurteilt ist. Entscheidend dabei ist der Verlust des öffentlichen Wohnungsbestandes. Bebaubare Flächen im Landesbesitz gibt es in Berlin kaum noch und mit dem Volksentscheid hat sich die Bevölkerung dazu entschlossen, mit dem ehemaligen Flughafen Tempelhof eine riesige Fläche brach liegen zu lassen anstatt eine moderate Randbebauung zu gestatten. Der Neubau von öffentlichen Wohnungen verläuft daher – zurückhaltend formuliert – eher zögerlich.

Die Mittel, die der öffentlichen Hand bleiben, müssen daher weitestgehend ausgeschöpft werden. Nur so kann es überhaupt gelingen, die Städte als Wohn- und Arbeitsraum für alle Bevölkerungsschichten zu erhalten. Bestehende nachbarschaftliche Strukturen können beispielsweise durch Erhaltungssatzungen geschützt werden. Das führt zwar nicht zwangsläufig zu einer Sicherung der Mieten; durch Erschwerung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und die Verhinderung von Luxussanierungen wird aber wenigstens die Steigerung der bereits jetzt exorbitanten Immobilienpreise abgebremst. Ohnehin hat nach der Finanzkrise von 2008 (die pikanterweise auf einer Immobilienblase in den USA beruhte) und der daraus folgenden Null-Zins-Politik der Eurozone die Immobilie als Anlageform noch einmal deutlich an Attraktivität gewonnen, was die Preise weiter anfacht. Wenn Bestandsaltbau in Innenstadtrandlage für über 5.000 € und Neubau für 8.000 € angeboten wird, wie dies in meinem unmittelbaren Wohnumfeld passiert, kann man davon ausgehen, dass sich dies nicht förderlich auf eine gemischte Sozialstruktur auswirken wird.

Wohnen als Armutsrisiko?

Klar. Man kann ins Umland ziehen. Angesichts drohender Fahrverbote, absurder Preissteigerungen beim Benzin wegen angeblicher Transportprobleme der Tankschiffe auf dem Rhein, teilweise katastrophaler (und einer Industrienation unwürdiger) medizinischer Versorgung und einer ebenso labilen öffentlichen Verkehrsanbindung ist das aber für viele Familien keine wirkliche Alternative. Arbeitsplätze finden sich in großen Städten und Ballungsgebieten und nicht auf den Dörfern. Das kann man nicht einfach ignorieren, und deswegen muss bezahlbarer Wohnraum in den Städten geschaffen werden. Wer umziehen will, muss dies auch können, ohne – um es mit Fips Asmussen zu sagen – stolz darauf zu verweisen, dass über ihm eine Kellerwohnung frei geworden sei.

Ja, die Mietpreisbremse ist ein nur schwach angeschliffenes Schwert, aber immerhin ist sie eine Waffe. Der Staat muss Sorgen und Ängste der Bevölkerung ernst nehmen und zur Wahrung des sozialen Friedens in allen Regionen – Stadt und Land – dafür sorgen, dass die Menschen sich das Wohnen weiterhin leisten können. Nein, der Schwachsinn wirft keine Blasen, auch wenn uns dies ein befreundeter Autor und Vermieter glauben lassen will. Wenn Wohnen zum Armutsrisiko wird, muss der Staat eingreifen. Mehr als 30% des Einkommens sollen für die Miete nicht aufgebracht werden müssen. Leider verhält es sich in Deutschland in breiten Bevölkerungsschichten mittlerweile anderes. Betroffen sind vor allem Alleinerziehende und Grundsicherungsempfänger, Rentner und Geringqualifizierte.

Neue Wege wagen oder von den Nachbarn lernen

Darüber hinaus muss aber noch mehr geschehen. Unsere Nachbarn in Wien haben über die Jahrzehnte immer wieder gezeigt, wie es besser geht. Kommunaler Wohnungsbestand ist weiter unverändert in öffentlicher Hand, so dass sich die Menschen dort das Wohnen leisten können. Wien gilt als herausragend in seiner Wohnungspolitik, da die öffentlich geförderten Wohnungen in allen Bezirken liegen und eine Vermietung an Menschen mit Wohnsitz in Wien erfolgt. 220.000 Wohnungen in so genannten Gemeinbauten gehören der Stadt, weitere 180.000 sind im Bestand öffentlich geförderter Genossenschaften. Die Stadt geht aber in ihren Bemühungen noch weiter. In einer neuen Bauordnung werden die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass trotz erheblich gestiegener Grundstückspreise und des Einstiegs einer Vielzahl von Großinvestoren die Mieten in der Stadt bezahlbar bleiben. Neue für das Wohnen ausgewiesene Flächen sollen in Bebauungsplänen als „Gebiete für geförderten Wohnbau“ gewidmet werden. Zwei Drittel der Wohnungen in diesen Gebieten dürfen zukünftig für nicht mehr als 5 € pro Quadratmeter angeboten und vermietet werden. Mit dieser Maßnahme reagiert Wien angemessen auf höhere Preise und steigende Mieten. Für Deutschland wäre dies sicherlich ein gangbarer Weg – vorausgesetzt die Politik entwickelt den notwendigen Mut, tatsächliche Veränderungen herbeiführen zu wollen. Dann wäre übrigens auch die Mietpreisbremse ein etwas wirksameres Instrument als derzeit.

Ich halte wenig davon, sich gegenseitig mit den Absätzen 1 („Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.“) und 2 („Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“) des Grundgesetzes zu überziehen und diese jeweils für die eigene Befindlichkeit einzusetzen. Beides zusammen ergibt Sinn: Eigentum soll nicht eingeschränkt werden, verpflichtet aber auch für die Gemeinschaft. Wenn wir uns auf diese simple Gleichung besinnen (und weniger an unser persönliches Wohl denken), dann hat diese Gesellschaft insgesamt gute Chancen und Menschen, die wohnen müssen, allemal.

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